南方财经:全面实行不动产统一登记 高净值人群持有的多套房屋该如何“处置”?

2023-04-28 17:10 | 查看: 131415


近日,自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布:我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

上海易居房地产研究院研究总监表示,按照原国土资源部的规划,2017年我国要全面实施不动产统一登记制度。而此消息说明,“全面”的工作目标滞后了6年时间实现,也充分说明全面的不动产统一登记工作之不易。

对于全面实现不动产统一登记所产生的重要影响,多位分析人士表明,从国家层面来说,此举有助于掌握各地不动产的真实情况,并且便于精准制定宏观政策进行科学调控。对税收而言,有利于查明税源,便于税收统筹、税务征管。从市场角度来说,也将有助于维护楼市交易的稳定。

严跃进表示,不动产统一登记过程中,很大一部分会涉及到房地产,尤其对住房市场将产生积极的影响。与百姓最为密切的“不动产”类型,主要包括城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地。

严跃进提醒道,“不动产”的概念不仅仅指土地与商品住房,实际上包括的类型更为广泛,商业地产、工业厂房也是不动产统一登记的对象。这意味着,全面实现不动产统一登记不仅仅影响个人与居民家庭,而且也与企业密切相关。

无需担忧"抛售潮"

早在2007年颁布的《物权法》中,就正式提出不动产统一登记制度。

2013年,《国务院机构改革和职能转变方案》提出“加强基础性制度建设,建立不动产统一登记制度”,同年11月,提出统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台的“四统一”改革任务。

2016年,国土资源部官网发布《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》),标志着不动产统一登记制度开始全面实施落地。

不动产统一登记不仅进一步明晰了产权归属,而且将摸清个人、企业名下具体的房产情况。

2018年6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。

那么,全国实现不动产统一登记后,将对个人产生哪些影响?为个人又提供了哪些便利?

严跃进认为,此次自然资源部宣布全国全面实现了不动产统一登记,引起了社会大众的关注,也引起了一些焦虑或讨论。这些问题主要集中在三个领域,包括房东是否会加快抛售房屋、是否会开征房地产税、房价是否会下降。

严跃进表示,抛售潮的问题,我们认为短期内并不会出现。此次全国全面实现不动产统一登记的消息发布,是全国自然资源和不动产确权登记工作会议的情况汇报,不能理解为针对房地产业。所以购房者或房东无需多虑,也无抛售一说。

至于房地产税开征的问题。严跃进认为,“全面建立不动产统一登记制度,利好房产信息掌握和使用,将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征,也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容”。

关于房价下跌担忧,在严跃进看来,短期看,全国住房市场正处于复苏阶段,房价总体企稳回升。中期看,新型城镇化工作继续推进,合理住房消费需求继续释放,房价总体平稳向好。长期看,要视房地产税推进情况、租赁住房市场发展情况等。

多位分析人士表明,个人在办理不动产相关手续时将更加快捷、便利。许多因历史遗留问题导致的不动产“登记办证难”的问题有望得到解决,更有利于有效行使物权。

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人李魏律师表示,不动产统一登记意味着个人财产的透明化,通过异地进行办理房屋过户、房屋登记手续将更加快捷,但与此同时,当自己的房屋被查封冻结时也会更加“快速”。

中华遗嘱库管委会主任陈凯表示,不动产统一登记还将对个人财富管理产生影响,有助于防止遗产继承过程中所产生的遗产范围不清楚、产权归属不清晰或财产下落不明的风险。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花还表示,实行不动产联网统一登记还将让购房人回归理性。“由于不动产联网统一登记后,房地产税的征收标准存在更多的不确定性。所以,购房人买房将更加理性。”戴金花说道。

此外,拥有多套房屋的“老赖”也将不复存在。在司法实践中存在大量生效判决,均由于难以查找被执行人的房产信息而导致无法执行以及执行难的问题。但在不动产联网统一登记后,老赖名下的房产、土地等不动产,均可以被查询,以供法院下一步执行。

高净值人士更应关注遗产税

陈凯表示,实现不动产统一登记对高净值人士来说,可能产生三方面影响:首先,可能会影响一部分高净值人群对持有房产的热情以及购买欲望;其次,提高了融资效率;不动产统一登记在融资方面可实现少跑腿、多办事的效果,提高了办理业务的效率;最后,不动产统一登记后,房地产税和遗产税实施的可能性进一步提高。房地产税、遗产税的落地实施对于高净值人群来说影响极大,其可能会因此改变资产配置方向。但是对房地产市场的影响力度和效果还有待进一步观察。

陈凯同时认为,对高净值人士来说,其实更需要注意遗产税。不动产统一登记给房地产税及遗产税的推出提供了条件,而遗产税推出的目的之一就是引导大家从静态资产配置转为动态资产配置,从而产生更多的投资和消费,通过消费进行税务筹划,并且通过投资实现资产递延,从而降低应纳税额,最后达到降低遗产税缴费比例的目的。

对于房地产税是否会对房价产生一定影响,陈凯认为,不动产统一登记本身并不会对房价产生直接影响,但是推出遗产税后或可能影响房价,因为许多高净值人士手里持有大量优质房产而不进行交易,因此优质房产很难降价,遗产税的征收将使“囤房”极具风险性,从而倒逼持有房产者抛售不需要的房产。