为让孙子读名校过户房子,是“卖”还是“借”?关键看这点

2022-12-16 17:34 | 查看: 141920

无锡市中级人民法院近日公布了一起家庭财产纠纷案件。85岁的老爷子把自己的亲生儿子告上法庭,想把已经过户的房子要回来,但法院并不支持。

房子过户给孩子,“在世办理”和“过世办理”差别很大!


01

房子过户给孙子,后悔怎么办?

张大爷早年购买了一套学区房,后来一直与妻子陈奶奶共同居住在该房内。2018年9月,孙子小张进入小学读书。2019年8月,张大爷夫妇与儿子儿媳签订合同,买受人为小张,成交价为10元,将房过户给小张。

但产权证仍由张大爷持有,房屋也是老俩口继续居住。2021年陈奶奶住院,老俩口与儿子发生矛盾,儿子自行将产权证挂失、重新申领并持有。陈奶奶去世后,张大爷向法院起诉,要求确认合同无效,并将房屋恢复登记至其名下。张大爷称将房屋过户给孙子系为其入学所需,而儿子认为是自愿赠与。

微信截图_20221216172413.png


法院经审理认为,双方虽对房屋过户真实原因有异议,但均认为签订合同不存在真实房屋买卖合意,房屋买卖成交价10元,非正常房屋买卖价款,故应认定案涉二手房买卖合同属无效合同。

过户时小张已入读对应学校,张某未提交证据证明双方为入学暂时过户,故认定为赠与。故应认定张大爷将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示,法院判决确认案涉房屋归小张所有。张大爷上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

微信图片_20221216173520.jpg


02

儿子离婚房子险被分

无独有偶,广州市天河区人民法院审理了一起因学区房引发的“家庭纠纷”,结果却大相径庭。老李购买了一套位于广州市天河区的学位房,为了让孙子阳阳顺利进入该地段的知名小学,2012年老李以买卖的方式将房子过户到儿子小李名下。

房子过户后老李一直与儿子一家三口居住在该房,父子俩虽签订了买卖合同,但小李实际并未支付任何房款。2014年,小李把老婆小吴的名字也加进了房产证。

后来,小李和小吴感情生变拟协商离婚。2018年,老李到法院起诉儿子儿媳,要求确认房子的产权归自己所有,并拿出了一份他与儿子签订的《协议书》。《协议书》载明因阳阳读书入学需要,老李暂时将房屋更名至小李名下,但小李无权更改房屋的属性、无权对房屋进行处分,房产仍属老李所有。

微信图片_20221216173524.jpg


法院经审理认为,结合房子过户时间、阳阳入学时间及当时的入学政策等,可以推定老李将房子过户是为了解决阳阳入学的问题。是出于借用房子的目的,而非赠与或者买卖。

最终,法院判决确认房子归老李所有,小李和小吴配合老李办理房产所有权人变更登记手续。小吴不服提起上诉,二审法院认为一审判决并无不当,驳回上诉,维持原判。

微信图片_20221216173526.jpg


03

爱孩子,一定要选对方法

同样都是为了孙辈的入学问题,将“学区房”过户至子孙名下,为什么案件结果截然不同呢?我们遇到这样的情况,又该怎么办呢?我们来看看中华遗嘱库的专家给大家的忠告和建议有哪些?


中华遗嘱库在此给出三点建议:

>>>订立遗嘱

爱孩子,一定要选对方法,房产一旦过户,房屋所有权一旦转移,难以轻易回转。先不说子女主观是否孝顺,有时迫于现实的压力,子女也是无可奈何,例如遇到创业亏损、欠债、离婚分割等情况,都可能损耗子女的财产。如果父母提前把财产交给子女,这笔财产也会因此受到影响。

微信图片_20221216173529.jpg


在生前订立遗嘱,在父母去世后,子女可通过遗嘱继承取得房屋的所有权。根据法律规定,遗嘱还可以随时修改,如果财产写给了孩子之后不孝顺了,还可以修改遗嘱,哪个子女孝顺就把房子给谁。

另外,在遗嘱中确定财产只归一方的情况下,这些财产,就会被视为是夫妻一方的个人财产,而非共同财产。

如果想确保遗产能够只给到自己的子孙,而不是TA的整个家庭,在遗嘱当中写明财产属于其“个人”或者“一方”所拥有,那么才能保证财产的流向。遗嘱,才是保护后代利益的不二法门。

>>>签订代持协议

在向儿女过户房产时,要根据实际目的,做好相应的风险防范。父母与子女签订代持协议,房屋虽登记在子女名下,但该房屋的实际所有权人系父母,未经父母同意,子女不得擅自处分房产。

说明房子过户的目的(如为孙辈入学需要等),儿女只是借用或代持,明确所有权仍归老人所有,且老人仍有权在该房屋居住,并明确房屋产权转回老人的条件和时间等条款。案例一中,张大爷并未与儿子、孙子签订代持协议,因此无法提供相关证明,最终张大爷无法保全自己的房子。

在离婚案件中,对代持人名下没有证据证明属于第三人的代持财产,代持人配偶提出的分割请求,往往能够得到法院支持。案例二中,老李与儿子签订了协议,当中载明了房屋过户是为了孙子的入学问题,小李无权对房屋进行处分。因此,当儿子面临离婚财产分割的问题时,老李能拿出相关证明,以保全自己的房子不被分走。

微信图片_20221216173535.jpg


>>>签订附条件赠与协议

父母与子女签订赠与协议,明确赠与的财产类型、赠与的具体时间、赠与的财产归属。通过书面形式约定,可以在一定程度上避免与子女的其它婚内财产发生混同,避免未来作为夫妻共同财产被分割的风险。房屋赠与子女后,子女不得转赠他人,否则父母有权撤销对子女的赠与。

在赠与协议中还可以明确双方的义务与权益。若子女受赠财产后,双方在签订赠与协议的前提下,子女不履行赠与协议约定的义务,如:遗弃虐待父母、对父母具有扶养义务而不履行、强行霸占父母的房子剥夺其居住权等行为,父母有权撤销对子女的赠与。

另外,若父母去世后,其他子女否认父母生前将财产赠与某子女的事实,认为该行为是交易行为且某子女未履行付款义务,继而以债权人的继承人的身份对某子女提出诉讼。通过签订赠与协议,可明确该行为为“赠与行为”,无需偿债。

微信图片_20221216173538.jpg